경매 배당 순위 권리분석

부동산 경매 배당 순위(권리분석)

 

「민사집행법」

 

 

 

I. 기본사항

 

[원칙]

1. 물권간에는 설정순위에 따른 선후 존재

2. 채권간에는 선후 없이 안분(채권자 평등주의)

3. 앞선 물권은 뒤따르는 채권보다 선순위(물권은 채권에 우선)

4. 등기된 채권은 후설정된 물권과 동순위(등기된 가압류와 그후 근저당)  -> 가압류 후 조세채권 압류 있으면 압류우선

5. 상호모순, 순환배당에 있어서는 안분후 흡수설 적용

6. 조세채권 등은 법정기일과 설정일자 비교

7. 등기된 권리순위는 동구에서는 순위번호에 의하고 별구에서는 접수번호에 의한다
8. 채권인 임차권도 주임법, 상임법상 대항력을 갖추거나 등기를 하면 물권과 대등한 효력 갖게 됨. 등기는 등기일, 대항력은 전입신고 다음날, 확정일자 부여받은 임대차는 확정일자 부여일이 기준이 됨.
9. 항상 시기 상관없이 '조세채권 > 사회보장보험성채권(공과금) > 일반채권' 순서

 10. 가등기 한 경우 본등기는 가등기 순위에 따름

[용어]

□ 물권 : 특정 물건을 직접적,배타적으로 지배할 수 있는 권리

    ex. 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, (근)저당권(8가지)

 

□ 채권 : 특정인에 대해 특정한 행위를 할 것을 요구하는 권리

    ex. 가압류, 집행권원, 배당요구

 

□ 안분후 흡수설 

  ㅇ 상호모순 : 배당받을 채권자들 사이에 배당순위가 고정되지 아니하고 채권자들 사이의 우열관계가 상대에 따라 변동이 있는 경우 1. 안분배당설, 2. 안분후흡수설, 3. 가산후흡수설이 있으나 판례와 실무는 안분후흡수설 따름.

 

  ㅇ 1단계 : 기준권리를 기준으로하려 배당받을 전원에 대해 각 채권자의 채권액에 비례하여 안분 후(당해세는 우선배당. 안분 안함)

  ㅇ 2단계 : 각각 자신의 채권액 중 1단계에서 안분받지 못한 금액(부족액)에 달할때까지, 자신에게 열후하는 채권자의 안분액으로부터 흡수(근저당권자부터 순서대로 흡수 기회있고, 그후 근저당권을 제외한 우선순위 채권자로부터 그보다 열후힌 채권자 순으로 흡수할수 있는 금액 남을때까지 1회 순환. 흡수시에는 가장 후순위부터 흡수해옴)

  ㅇ 유의사항 : 흡수할 금액은 자신의 채권액 중 1단계에서 안분배당 받지 못한 부족액과, 1단계에서 후순위자에게 안분배당된 금액을 각 한도로 하고. 흡수는 각 흡수할 채권자마다 한번으로 종결시켜야 하고, 반복해서는 안된다.

(대판 1992.03.27(91다44407)), (대결 1994.11.29(94마417))

 
□ 근저당권자: 보통 은행(담보 잡고 돈 빌려준 자)

 

 

□ 말소기준 권리(4가지)
- (근)저당권설정,(가)압류,담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 빠른 등기
- 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 낙찰이후 모두 소멸

□ 인수해야 하는 권리:
- 예고등기, 전 소유자에 대한 가압류, 유치권, 법정지상권

 

[내용요약]

1. 말소기준 권리 찾기
2. 낙찰후 인수되는 권리 있나 살피기
2-2. 낙찰후 인수해야 할 보증금 있나 보기
3. 안분후 흡수 적용하여 배당

▶(참고) 부동산 등기부등본 보는 법((가)압류, 강제경매개시, 근저당 등기 정리)

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부동산 등기부등본 보는 법, 발급하기

 

[배당순위]

배당순위	조세채권의 법정기일 전에 저당권 등이 있는 때	조세채권의법정기일 후에저당권 등이 있는 때 (법정기일과 설정일 같으면 국세 우선)	매각재산에 저당권 등의 피담보채권이 없는 때
1	집행비용
2	저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존개량을 위해 지출한 필요비, 유익비(민법 제367조)
3	주택 및 상가의 소액임차보증금, 최종 3개월분 임금 및 최종 3년간의  퇴직금 및 재해보상금(양자 결합시 동순위)
			기타 임금 및 근로관련 채권(국민건강보험료, 국민연금보험료 등)
4	당해세(집행목적물에 대하여 부가된 국세 및 지방세와 그 가산금)	조세채권(당해세 포함)	조세채권(당해세 포함)
		납부기한이 저당권 등의 설정일보다 빠른 기타 공과금
5	설정된 저당권 등 피담보채권, 확정일자 임차보증금	설정된 저당권 등 피담보채권, 확정일자 임차보증금
6	기타 임금 및 근로관련 채권	기타 임금 및 근로관련 채권(국민건강보험료, 국민연금보험료 등)
7	조세채권
8	기타 공과금(국민건강보험료, 국민연금보험료 등)	납부기한이 저당권 등의 설정일보다 늦은 기타 공과금	기타 공과금
9	일반채권	일반채권	일반채권

 

 *당해세: 법정기일 상관없이 근저당권에 우선
1) 국세: 상속,증여,종합부동산세
2) 지방세: 재산세, 자동차세, 도시계획세, 공동시설세, 지방교육세

**국세 법정기일: 신고에 의해 확정되는 국세는 그 신고일 

- 배당요구종기 이후 교부청구한 조세채권은 전부 배제(당해세더라도)

 

 

II. 우선변제금

(이하 주택임대차보호법=주임법,  상가임대차보호법=상임법)

II-1. 주택임대차보호법 상 소액임차보증금

 

[주택임대차보호법 상 소액임차보증금 범위 및 최우선변제금액 (2018.09.18.개정)]  

 

 

(대법원 법원경매정보 사이트 참조 //www.courtauction.go.kr)

 

 

□ 대항력 :
ㅇ 요건 : 1. 실질적 인도 & 2. 주민등록전입신고(상임법은 사업자등록)
ㅇ 효력발생시점 : 요건 충족 익일 0시
Ex. 이사후 24일 전입신고시 25일 0시 대항력 발생
ㅇ 효력 : 대항력 있는 임차인은 매수인에게 대항 가능

□ 확정일자 :

ㅇ 임대차계약서에 관할 세무서장이 확정일자 부여
ㅇ 효력 : 대항력과 확정일자 받은 임차권자는 근저당권에 준하는 효력
ㅇ 참고 : 최우선임차보증금은 확정일자는 없어도 된다
ㅇ 확정일자와 근저당 접수일 동일 날짜면 동순위

□ 소액임차보증금 중 최우선 변제금액

ㅇ 요건 : 경매개시결정 등기전 대항력 갖추고 & 배당요구한 소액임차인만 최우선변제권 있음

ㅇ 금액한도 : 매각가의 1/2까지만 배당 가능

Ex. 경매 취지 고려시 타 채권자 보호를 위해

ㅇ 소액임차보증금의 최우선변권은 임금채권의 최우선변제권과 동일 순위(안분 배당)

ㅇ 건물 등기 기준으로 근저당권 중 설정일 가장 빠른 근저당권이 설정된 때 적용되던 주임법 상 금액 적용

 

 

II-2. 상가임대차보호법 상 소액임차보증금

 

 

상가임대차보호법 시행령(2014.01.01. 시행)

 

□ 제2조의 보증금액 산출방법은 "월차임의 100배 + 보증금" 이다.(주택과 달리 상가에서는 월차임 적용)

Ex. 월세 5백만원, 보증금 5억인 상가의 보증금액 = 5x100백만원 + 5억 = 10억

 

□ 대항력, 확정일자 등 개념은 주임법 참조

 

 

II-3. 임금채권

 

□ 근로기준법상의 권리로 사용자의 총재산에 대해 우선권 부여(사용자의 재산 유의. ex) 법인이 사용자이고, 법인 대표는 사용자 아님)

□ 최종 3개월분 임금과 최종 3개년 퇴직금은 최우선 변제

□ 최우선 변제 아닌 기타 임금채권의 경우 질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권보다는 후순위, 조세공과금보다는 선순위

□ 배당요구종기일까지 배당요구 하여야 권리 인정

 

▶(참고) 채권 소멸시효 정리

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채권 소멸시효 정리